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          亦莊金茂悅銷冠之路

          發表時間:2016-01-18 股票走勢 大盤走勢
          導語33.67億,亦莊 金茂悅奪得北京亦莊銷冠、南城銷冠,北京普宅市場銷售前三。數據真實而又出人意料! 這組數據
             亦莊金茂悅銷冠之路

          33.67億,亦莊 金茂悅奪得北京亦莊銷冠、南城銷冠,北京普宅市場銷售前三。數據真實而又出人意料!

          這組數據意味什么?

          北京現有680個樓盤在售,每年的成交額約在2000億左右,平均每個樓盤的簽約額是2.9億元。33.67億約是12個樓盤的銷售額,約占市場總份額1.68%。從近五年的年度銷售統計測算,進入銷售前十名必要破20億,超過30億,必是銷售三甲。

          業界開始反思:

          銷冠亦莊 金茂悅是市場的必然,還是項目的偶然?

          后來者居上,為什么又偏偏是亦莊 金茂悅?

          拿地之初,業界普遍看淡,甚至開局已不利,好不容易開盤又面臨層層政策利空打壓,市場壓力巨大,亦莊 金茂悅又是如何一路化險為福成就銷冠?

          33.67億背后,我們能夠找到一股什么力量,能否發現一些值得懷疑的細節,或者找到借鑒的經驗?

          亦莊 金茂悅的開發商是央企中國金茂。有人說,中國金茂是央企里面的外企,有央企的股權構架,又有市場化的公司治理。說到底,中國金茂還是央企。央企強大的根本在哪里?

          往前一路追溯,我們很容易找到精神源頭—信仰。

          很多人可能不以為然。《苦難輝煌》一書中真實描述了這種精神:犧牲自己解放受苦受難的同胞。很多國民黨高級將領在晚年回憶錄中也寫到,國民黨的軍隊靠利益打仗,共產黨的軍隊靠信仰取勝。

          所以,亦莊 金茂悅的銷冠根源找到——來自于信仰!信仰無法量化,但又無處不在。和中國金茂長期接觸,地產大哥深深感受到,北京發展商中,有各路嫡系或美式大兵,但在紅兵中國金茂的信仰力量面前,統統丟盔棄甲。

          當然,市場經濟條件下,中國金茂要面對為老百姓服務和市場化的平衡,但信仰絕不能丟。所以,我們會看到中國金茂的工程、營銷、財務等各條線上的員工,不但有出色的專業能力,更重要的是工作賣命的精神信仰。所以說,在信仰面前,金錢并非萬能。在信仰的團隊氛圍中,以至于合作伙伴也學會悶頭干活,少提條件。

          全心全意為人民服務是我黨要求,全心全意為客戶服務則是企業信仰。中國金茂將2015年定義成客戶服務年,推出鐵拳行動。評價客戶服務年的工作成效,有一個核心指標整體交房率。截至目前,亦莊金茂悅整體交房率接近90%,戶均報修率只有兩條。剩下的10%為什么沒有交房,原來是部分客戶因個人原因沒有辦理入住手續。

          所謂銷冠,信仰造。

          大盤時代的掌聲

          信仰之外,中國革命取勝的原因之一就是創造革命根據地。

          從業主受益的角度講,大盤好處非常明顯:一是大盤多客群;二是大配套好生活;三是大環境好業主;四是大教育好基礎;五是大綠化多公園;七是大規劃好產品。

          大盤好處多,這本賬每家開發商都能明白。而且,亦莊種種規劃利好白紙黑字,并非暗室密件。但為什么只有中國金茂敢下重金拿地?

          復盤中國金茂在湖南長沙、山東青島、西部重慶拿地規律,很容易找到一個共同規律:胸懷家國天下,著眼于城市運營高度,遠非買地賣房簡單。亦莊國家級經濟技術開發區量級足夠,屬于國家級開發區,在亦莊拿地,符合中國金茂的戰略,遠非普通開發商小賬本。

          所謂大盤定位,就是打破市場原有天花板,創造新力量。

          對于開發商來說,根據地就是大盤。只有大盤,才能深耕升級,才能規避地價一路攀高風險。亦莊金茂悅本身就是超級大盤,如果算上金茂逸墅,總體量高達80多萬平方米,總貨值接近250億元。

          圖片4_副本.png

          當初在亦莊拿地,很多人說中國金茂壓賭。如果說這是賭,只能說中國金茂又一次賭對了。但是,也有明眼人早就說過,中國金茂壓寶中國經濟轉型。亦莊是國家級經濟技術開發商,企業迭代快,持續造富能力強。比如諾基亞已搬離原來園區,中關村的高科技園區、企業孵化園紛紛搬遷亦莊。作為北京產業人口最密集的區域,盛產陽光財富階層,他們的財富幾何級增長。亦莊金茂悅的熱銷是根據地戰略的勝利。

          何謂深耕升級?在產品定位上,亦莊金茂系產品并沒有完全走頂豪路線,而是深扎當地,服務產業人群,強調首改、再改和終級改善,戶型區間在130至190平米之間,并沒有走時髦路線做足頂豪。有根據地,就是本錢,更何況周邊地王頻出,但在信仰之下,更有時代責任和擔當,服務中國創富階層。

          在服務創富階層這個層面,中國金茂同樣創新不止。

          比如說,亦莊 金茂悅的主力價格段在500萬-800萬元/套,正在中產階層居住改善升級所能接受的總價段之內。秉承中國金茂的“綠金”品質,亦莊 金茂悅的全置換式獨立新風系統,可實現室內外空氣的全置換。亦莊 金茂悅的地源熱泵、毛細管網相結合的生態空調系統,實現了恒溫恒濕恒氧的宜居住宅。

          從科技到智慧家,亦莊 金茂悅從陽光、空氣、溫度、濕度和聲音環境五個方面,為中產階層保駕護航,成為綠色、智慧、科技、宜居的健康住宅標桿。

          二胎全面放開,成為時下中產階層選房的重要考慮,實現三代同堂、四世同堂的和諧生活成為決策的出發點。將終極改善進行到底的亦莊 金茂悅,從最初的132平方米-188平方米的3.5居-5居的N+1改善模式,到后來的兩戶一家和主打一碗湯距離的金茂逸墅,亦莊 金茂悅嘗試了多種改善模式,金茂北京欲在亦莊打造的全齡改善型生態社區宏圖已現。目前,新年過后首推的150平方米全新四居正在排卡中。

          圖片5_副本.png

          我們遺憾什么?又將告別什么?

          有時候,市場的數字會讓我們略顯遺憾!

          從2015年的土地成交記錄分析,49宗住宅用地,平均單項目住宅體量約在6萬平米左右,以單價8萬元/平米—10萬元/平米計算,總價值取中間值約在54億左右。按正常3—5年中間值4年計算,每年出貨約在18億。

          看來,以亦莊 金茂悅為代表,將是大盤時代的謝幕。給予亦莊 金茂悅銷冠掌聲,可能將是大盤時代的最后掌聲。

          我們遺憾什么?又將告別什么?

          2014年,北京商品房單套面積平均118.7平米,2015年竄升至128.5平米。2016年的前四天,戶均面積135平米。回顧過去10年,北京商品房單套面積約在118到120平米左右。

          圖片6_副本.png

          這組數據證明北京樓市進入一上新趨勢:高端改善越來越成為主流。讓人揪心的價格,又將是多少?

          我們再來看一組數據:

          2015年,共有22宗住宅用地,入市時間約在2016年下半年,以樓面價推測,預期售價6萬元/平米起步。若以戶均面積135平米計算,套均面積406萬。

          大盤機會越來越少,改善門檻越來越高。幸好,亦莊 金茂悅傳來好消息:目前,140-190平米的3.5居到4.5居新品再次加推,其中150平米四居產品惹人關注。

          這會不會是大盤時代最后的好消息?

          (備注:本文大數據及分析貢獻來自中原地產首席分析師張大偉)

          亦莊金茂悅銷冠之路 (責任編輯:股強人)
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